LTV와 DTI/DSR - 집을 살 때 꼭 알아야 할 대출 지표

🏡 집을 살 때 꼭 알아야 할 대출 지표 : LTV와 DTI/DSR

내 집 마련을 준비하는 분들이 가장 먼저 부딪히는 장벽은 ‘대출 한도’입니다. 은행에서 얼마까지 빌릴 수 있는지, 내 소득으로 감당할 수 있는 금액이 얼마인지 판단하는 기준이 바로 LTV와 DTI/DSR입니다. 내 집 마련 시 꼭 알아야 할 대출 규제: LTV, DTI, DSR 차이와 계산법을 사례로 쉽게 풀어보고, 실제 사례를 들어 설명하겠습니다.

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🔑 LTV (주택담보인정비율)

**LTV(Loan To Value ratio)**는 집값 대비 은행에서 빌릴 수 있는 대출의 비율을 뜻합니다.
쉽게 말해, 집값의 몇 %까지 은행이 돈을 빌려주느냐를 정하는 규칙입니다.

• 공식: 대출 가능 금액 = 주택 가격 × LTV 비율

👉 사례

• 6억 원 주택, LTV 40% → 최대 대출 2억 4천만 원
• 9억 원 주택, LTV 40% → 최대 대출 3억 6천만 원

💡 정리: LTV가 낮으면 자기 자본을 더 준비해야 하고, LTV가 높으면 대출을 더 많이 받을 수 있습니다.

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🔑 DTI와 DSR (총부채상환비율)

LTV가 집값을 기준으로 한다면, DTI/DSR은 소득 기준으로 상환 가능 여부를 따지는 지표입니다.

1) DTI (Debt To Income ratio)

• 소득 대비 주택담보대출 상환액의 비율
• 예: 연소득 5천만 원, 주담대 상환액 2천만 원 → DTI 40%

2) DSR (Debt Service Ratio)

• 소득 대비 모든 금융부채(주담대, 신용대출, 자동차 할부 등) 상환액의 비율
• 예: 연소득 6천만 원, 총 상환액 3천만 원 → DSR 50%

💡 정리: DSR은 모든 대출을 합산하기 때문에 DTI보다 훨씬 더 엄격합니다.

 

 

구분	설명
LTV	집값 기준으로 은행이 빌려줄 수 있는 최대 대출 비율
DTI	소득 대비 주택담보대출 상환액의 비율
DSR	소득 대비 모든 금융부채 상환액의 비율 (더 엄격)

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🧾 최종 정리

• LTV: 집값 기준
• DTI: 소득 대비 주담대 상환
• DSR: 소득 대비 모든 대출 상환
• 최근에는 DSR 규제가 더 중요 → 신용대출, 카드론까지 포함

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✨ 결론

내 집 마련은 단순히 집값만 보고 결정할 수 없습니다. **은행이 빌려줄 수 있는 최대 금액(LTV)**과 **내 소득으로 감당 가능한 수준(DTI/DSR)**을 함께 계산해야 합니다. 집을 사기 전 반드시 내 소득·부채 구조를 점검하시길 권합니다.

 

LTV, DTI, DSR